“綠色建筑"的效果分析
    “綠色建筑"的效果分析組成
    “綠色建筑"的效果分析包括內部效果和外部效果，直接效益和直接費用稱為內部效果，間接效益和間接費用稱為外部效果。按照工程經濟學的觀點：內部效果可進行財務評價，外部效果應進行國民經濟評價。所謂國民經濟評價是按合理配置稀缺資源和社會經濟可持續發展的原則，從國民經濟全局的角度出發，考察項目所耗費的社會資源和對社會的貢獻來評價工程項目的經濟合理性。外部效果一般包括產業關聯效果、環境和生態效果，技術擴散效果1外部效果會造成私人成本（內部成本或間接成本）和社會成本不一致，導致實際價格不同于優價格。從可持續發展的觀點分析，評價“綠色建筑"的效果主要是外部效果指標，由于“綠色建筑"剛剛開始發展，統一性的量化指標體系還沒有確立，筆者認為應從以下幾個方面進行分析
    嚴格控制建筑產業規模，限制從業人員數量。粗放型增長模式的集中表現為各地爭上建筑項目、建設過程中采用人海戰術。一旦國家限制建設規模，將形成“僧多粥少"的局面，機械化程度低，勞動力水平低下。
    加大科技投入，更新技術水平。建立和完善科技裝備投人機制，大力添置技術裝備，適時更新陳舊設備，不斷提高技術裝備水平。著力建筑科技開發和應用研究，結合工程項目，針對未來建筑業特點，有計劃地組織科技攻關，研究開發新機具、新工藝、新材料，積極引進、吸收和消化先進科學技術科技成果，提高機械化水平。
    在城市規劃、勘察設計中貫穿“綠色建筑"的思路。小到家庭住宅的設計，大到城鎮建設的規劃，都不能從一勞永逸的思想上出發，必須在某些方面保留在建或改建的余地，從采光、通風、排水等方面控制對環境的破壞。
    精心施工，降低資源消耗1在建筑生產過程中，應采用節能降耗措施，防止過多地消耗土地資源、水資源、電力資源等。
    外部效果給私營建筑經濟帶來的挑戰
    在政府的干預調控下，可以在一定程度上對資源進行有效配置，加強建筑工程執行節能強制性標準的監管工作，要進一步完善建筑節能監管體系，強化以建筑節能強制性標準貫徹執行為主要內容的工程全過程監管，特別要加強對大型公共建筑的建筑節能監管。在項目成本上體現為將部分外部成本轉化為內部成本，使得“非綠色建筑"項目的內部成本提高，內部效益降低，“綠色建筑"的外部成本降低，外部效益提高，使有效資源向綠色建筑經濟領域合理流動。那么私營建筑經濟具備了進軍綠色建筑領域的條件了嗎？從私營建筑經濟的發展過程來看，制約因素也不少
    從外部來看，主要存在著觀念和市場環境兩大障礙。
    觀念障礙，即擔心私營經濟發展過快，會影響國有經濟的主體地位；擔心工程質量干不好、債務債權還不了；看不到私營建筑經濟發展已經具有雄厚的現實基礎，或者只見樹木，不見森林，更看不到私營建筑經濟所具有的旺盛的生命力和廣闊的發展前景。
    市場障礙；缺乏有效保護私營建筑經濟合法財產的法制環境；缺乏平等競爭的政策環境；缺乏提供服務的社會環境等等。
    從私營建筑經濟自身來看，制約發展的障礙主要表現為家庭化的管理模式和獨裁型的決策方式，難以適應社會化大生產的需要；較小的經營規模和單一的組織形式，難以適應日益激烈的建筑市場的競爭環境；經營策略上的短期行為及較低的技術和信用，是造成私營建筑企業承攬工程難的重要原因。在以物權法、反壟斷法為代表的一系列法律法規的頒布，私營建筑經濟迎來了發展的春天，在進軍綠色建筑經濟領域，私營建筑經濟與公營建筑經濟站在同一起跑線上，就投資項目的外部效果展開新一輪的市場競爭。
    提高“綠色建筑"外部效果的措施
    私營建筑經濟要想在新一輪的競爭中取得優勢，只有不斷挖掘提高外部效果的方式方法，提高外部效益，降低外部成本，其基本思路和原則為
    建筑在壽命周期內自然資源和能源的消耗小化
    減少建筑壽命周期內污染排放
    保護生態（自然）環境
    形成一個健康、舒適和無害的室內空間
    建筑的質量、功能、性能與環保相統一。
    由于綠色建筑為新生事物，提高外部效益的量化指標大多還在討論當中1定性的表現為綠色建筑的高出售率、高出租率1出售價格比一般建筑高1%-3%。一個綠色建筑項目更能吸引投資者，獲得政府的補貼和減稅等，大大增加項目的，不難理解一棟健康的、具有資源效率的日照充足的建筑要優于一棟不具備佳空氣質量、資源消耗大的建筑，而且銀行、保險公司和租戶更了解綠色建筑的效益和價值從而轉移市場需求只是一個時間問題。一旦這種情況發生，那些已經采用這些原則的業主將會大大受益。即使這種情況不發生1他們也會獲得成功，因為他們支出更低、讓租戶更滿意，因而就增加了資金收益。另一方面，降低外部成本也是提高外部效果的有效措施
    土地購置成本。購買一塊可以增加建造高質量綠色建筑能力的地產非常重要，如選擇透光性好、自然通風能力和優良的環境空氣質量的地段，對私營建筑經濟是一個比較好的選擇，可以將環境風險降到低。
    為達到“綠色建筑"的建造標準，直接建造成本是否會增加，現階段的答案是“會"。但考慮到使用機械數量的減少，照明設備數量和設備規模的降低，其能源效益會進一步提高，相對降低建造成本。
    運營成本。已經證實綠色建筑的運行費用大大降低，可以節省能源3%~5%,用水量可以減少3%,同時可以減少維修和維護成本，并且由于產生的垃圾較少，可以減少立即填埋費用1改善室內空氣質量可以減少業主的責任，從而減少支出，甚至降低保險費用。
    對于地產管理人員來說，綠色建筑也是一種有效的風險管理策略，空氣質量得以改善，能源、水和垃圾成本更低以及建筑系統的壽命更長，還有，綠色建筑的推廣離不開管理部門的行政手段和市場手段1行政手段是政府通過各種法規強制建筑企業執行的一種方式。由于私營建筑經濟主體多樣化，生產者之間成本差異較大，往往在執行同一標準時效果差異較大。如果某些私營主的成本過高，會對綠色建筑的推廣起反作用。市場手段主要通過經濟激勵政策，通過市場信號來影響政策對象。這種手段具有低成本、率的特點。從理論上來說，設計得當并得以實施的降級激勵政策能以更低的社會成本實現綠色建筑的推廣，常用的手段有補貼政策和稅收政策。補貼政策包括對生產者的補貼和對消費者的補貼，對消費者的補貼反過來又是對生產這的間接補貼。稅收政策也分為兩種，一是稅收優惠政策、降低綠色建筑產品生產者的成本；二是強制性稅收政策，即對非綠色建筑產品的生產者實行高標準、高強度的收費政策。總之，只要具備公平的市場競爭環境，私營建筑經濟依靠自身的不斷努力，就能將“綠色建筑"做大做強，走上可持續發展的道路。
    結束語
    歸納起來講，在建筑業面向“綠色建筑"轉型時，我們私營建筑經濟面臨新的機遇，也是新的挑戰，在分析走向綠色的決策時，私營業主考慮的不僅僅是內部效果，而應該是建筑投資的總體回報，把它看作是一種預期凈現值或者資產使用期的內部回報率。綠色建筑對私營投資者來說是一種經濟責任，更是一種社會責任。